住建局集体更名,拆迁潮来了!

 驾驭美好   2024-07-12 21:58   3040 人阅读  0 条评论

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名字,很多时候是时代的见证。

湖北,这次是跑的最快的!

住建局,承载了一个辉煌的产业;

摇身一变“住更局”,住建局改住更局,确实时代变了,影响几何?

一字之差,一个建设,一个更新,

“建”解决的是从无到有,以房地产建设为主,是增量市场;

大刀阔斧、逢山开路、遇水搭桥,速度快过高铁。

“更”解决的是从有到优,以房地产更新为主,是存量市场;


01.

湖北先行


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外墙脱落、管道老化、没有电梯,变成了民生的老大难,国家就是要将这些老大难变成小而美,就是要做绣花针功夫,从以大规模建设为主的大基建时代,转向以小修小补、城市更新为主的新时代。

城市更新的经济效益巨大,截至2022年底,全国共有571个城市实施了6.5万个城市更新项目,总投资额达到5.8万亿元。预计到2029年,城市更新工作的投资规模将超过9万亿。

不过前期资金问题仍然是一个挑战,更新项目通常投入大、回报周期长,需要拓宽资金来源渠道,鼓励多元主体出资参与,这将是一个渐进的过程。

这次湖北走在前面,省内多地将“住建局”更名为“住更局”,武汉、恩施等已有17个市(州)完成更名并挂牌,新成立的“住更局”将承担房屋建设管理、住房保障、房地产市场管理、市政基础设施建设等职责。

更新也不仅限于住宅,还包括基础设施的改造,如公路、桥梁、燃气、供水、管网等。

随着土地财政的消退,大基建时代落幕,基建老化问题逐渐暴露,安全隐患日益凸显。城市更新成为必然趋势,中央财政已拨款3000亿支持城市更新,选定首批15个示范城市,提供定额补助。

02.

湖北压力


这次湖北并没有红头文件,意味着冒着很大的风险的。搞得好,作为试点可以全国大面积推广,可以升职加薪;搞不好有可能会被批得体无完肤。

为什么湖北先行呢,因为市场过度饱和,卖地财政断末路断崖!

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1、武汉有天量的房地产库存,2023年商品房库存为20万套左右,面积为1674万平方米,去化周期达到24个月,到今年一季度又新增127万平方米;

2、武汉的土地又卖不出去,土地财政由2021年的1945亿降到2023年的822亿,收入降了一半多。压力是巨大的。

新房和二手房的存量居高不下,去库存成为当务之急。上面也多次提出去库存,往后的财政收入应该偏向城市更新内容,重点也是去库存和危旧房改造。

早在2019年至2021年武汉已经改造了107个老旧小区,房屋875栋,面积344万平方米。2024年,计划完成200个以上老旧小区的改造。

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03.

新加坡经验


城市更新已写入"十四五"规划,但目前尚缺一部国家层面的全面性法律法规作为指引。

虽然这事在国内我们是摸着石头过河,不过新加坡的经验更值得借鉴,“重建局URA”在50年前就做过尝试。

1、从“建屋发展局HDB”独立出来,主要负责城市用地、规划和建设管理,推动城市更新重建,对新加坡中部社区进行了大刀阔斧的全面城市更新。对新加坡宜居、宜业、宜游作出了巨大贡献。

2、从1989年起,制定了多项保护计划,以保护唐人街、小印度、甘榜格南等历史区域。并通过各种政策和项目,如CBD激励计划,鼓励现有写字楼开发项目转换为酒店和住宅用途,并提高容积率,从而增加市中心的居住人口。

大拆大建的大基建时代一去不复返,“缝缝补补”的城市大维修时代加速而来。

房子过剩,市场由卖方转为买方市场。新建和增量发展受限,而存量盘活和优化成为新的发展方向。

我国城镇既有房屋中约20%已建成超过30年,预计到2040年将达到80%,这些老房子因户型过时、设施老化等问题将面临市场淘汰,需要通过外科手术来提升其价值。

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04.

拆迁潮


一场如火如潮的大基建马上要开始了:

  • 市政道路不规整的改;


  • 地下气、煤、排水、电力、通讯这些管道有问题老化的全部换;


  • 影响市容的、脏乱差的全部改造;


  • 缺公园建;


  • 老旧小区影响生活的全部改造;


现在是修路修桥修管道修房子,

换个姿势接着嗨。

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